Reklamaatio

Mikäli tutkimukset osoittavat kaupanteon jälkeen asunnossa olevan virhe, ostajan on tärkeää toimia viivytyksettä. Oikea-aikainen ja asianmukainen reklamaatio on edellytys sille, että ostaja voi vedota mahdolliseen virheeseen ja esittää vaatimuksia myyjää kohtaan. 

Milloin asunnossa on virhe?

Asunnossa katsotaan olevan virhe silloin, kun se ei vastaa sitä, mitä ostajalla on ollut perusteltua syytä odottaa kaupan perusteella. Arviointi tehdään aina tapauskohtaisesti, mutta lähtökohtana ovat kauppakirja, myyjän antamat tiedot sekä asunnon todellinen kunto.

Virhe on kyseessä, jos myyjä on antanut ostajalle virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa asunnosta. Tällainen voi liittyä esimerkiksi rakenteiden kuntoon, tehtyihin remontteihin tai aiempiin vaurioihin.

Virhe syntyy myös silloin, jos myyjä on jättänyt kertomatta sellaisesta olennaisesta seikasta, josta hänen olisi pitänyt tietää ja jonka hän olisi voinut olettaa vaikuttavan kauppaan. Esimerkiksi tiedossa ollut kosteus- tai homevaurio kuuluu tällaisiin tietoihin.

Asunnossa voi olla virhe, vaikka myyjä ei olisi tiennyt siitä. Kyse on niin sanotusta piilevästä virheestä, jos asunnossa ilmenee merkittävä puute, jota ostaja ei ole voinut havaita ennen kauppaa ja joka ei vastaa asunnon ikä, kunto ja muut olosuhteet huomioon ottaen sitä, mitä voidaan pitää tavanomaisena. 

Jos asunnon on sovittu olevan tietyssä kunnossa tai esimerkiksi "hyväkuntoinen", mutta todellisuus poikkeaa tästä olennaisesti, kyseessä voi olla virhe. Arvioinnissa huomioidaan myös asunnon ikä – vanhemmassa asunnossa sallitaan enemmän kulumaa ja riskejä kuin uudessa.

Virheen olemassaoloa arvioidaan kokonaisuutena: mitä on sovittu, mitä tietoja on annettu, mitä on jätetty kertomatta ja mitä ostaja on voinut perustellusti havaita tai odottaa. Kaikki puutteet eivät ole virheitä – erityisesti vanhemmissa asunnoissa ostajalla on laajempi selonottovelvollisuus.

Epäselvissä tilanteissa on suositeltavaa hankkia asiantuntijan arvio, täyttyvätkö virheen tunnusmerkit ja onko asiassa perusteita esittää vaatimuksia myyjälle.

Miten reklamaatio tehdään?

Reklamaatio kannattaa aina tehdä kirjallisesti, esimerkiksi sähköpostitse tai kirjeellä, jotta sen ajankohta ja sisältö voidaan myöhemmin todentaa. Reklamaatiossa tulee kuvata havaittu virhe mahdollisimman selkeästi sekä kertoa, milloin ja miten virhe on ilmennyt. Reklamaatiossa tulee myös ilmoittaa ostajan virheeseen perustuvat vaatimukset. Lisäksi on suositeltavaa liittää mukaan mahdolliset tutkimustulokset tai muut selvitykset. 

Milloin reklamaatio tulee tehdä?

Reklamaatio on tehtävä kohtuullisessa ajassa siitä, kun ostaja havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Oikeuskäytännössä kohtuulliseksi ajaksi on katsottu 3-4 kuukautta siitä, kun virhe tai puute on havaittu. Kohtuullinen aika voi pidentyä myös ostajan ja myyjän välisten virhettä koskevien neuvottelujen, tarkastusten ja muiden selvittelytoimien johdosta. Mikäli ostaja ei ilmoita virheestä ja sitä koskevista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa siitä, kun ostaja havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita, ostaja menettää oikeutensa vedota virheeseen. Lisäksi ostajan on tärkeä huomata, että mikäli tämä ei ilmoita laatuvirheestä myyjälle viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu, hän menettää oikeutensa vedota siihen.

Vaatimukset 

Pelkkä virheestä ilmoittaminen ei riitä, vaan ostajan tulee esittää myös yksilöidyt vaatimukset myyjälle.

Mahdollisia vaatimuksia ovat esimerkiksi:

• hinnanalennus, joka vastaa virheen merkitystä,
• vahingonkorvaus aiheutuneista kustannuksista,
• kaupan purku, mikäli virhe on olennainen.

Vaatimusten tulee olla perusteltuja ja määrällisesti yksilöityjä, jotta myyjä voi ottaa niihin kantaa.

Myyjän vastaus ja jatkotoimenpiteet

Myyjälle on annettava kohtuullinen aika vastata reklamaatioon ja esitettyihin vaatimuksiin. Myyjä voi hyväksyä vaatimukset, kiistää ne kokonaan tai osittain, tai esittää oman ratkaisuehdotuksensa. Usein osapuolten välillä käydään neuvotteluja sovinnollisen ratkaisun löytämiseksi. Lisäksi myyjä saattaa teettää tutkimuksia omalla asiantuntijalla virheen selvittämiseksi. Mikäli asiassa ei päästä yhteisymmärrykseen, voidaan riita saattaa tuomioistuimen ratkaistavaksi. Tässä vaiheessa huolellisesti ja oikea-aikaisesti tehty reklamaatio ja asianmukaisesti toteutetut tutkimukset ovat keskeisessä asemassa.

Koska reklamaatiolla ja vaatimusten esittämisellä on merkittäviä oikeudellisia vaikutuksia, on suositeltavaa kääntyä  asuntokauppariitoihin perehtyneen asiantuntijan puoleen mahdollisimman varhaisessa vaiheessa. Näin varmistetaan, että oikeudet tulevat asianmukaisesti turvatuiksi.